Bau-Turbo: Wohnungen fehlen – schneller bauen allein löst nicht alle Probleme

Planungsausschuss 03.02.2026:
Mit dem sogenannten Bau-Turbo, der im Herbst vom Bundesgesetzgeber vorgelegt wurde, sollen Bauvorhaben einfacher und schneller genehmigt werden können. Gerade in einer Stadt wie Regensburg, in der Wohnraum knapp und teuer ist, klingt das zunächst richtig. Entscheidend ist jedoch, wie dieser Bau-Turbo eingesetzt wird: ob er zu lebenswerten Quartieren mit Kitas, Grünflächen und guter Infrastruktur führt oder ob soziale und ökologische Standards unter Druck geraten.
Im Planungsausschuss am 3. Februar 2026 wurde darüber beraten, wo Regensburg hier klare Leitplanken setzen muss und die Verwaltung hat einen Vorschlag für “Regensburger Entscheidungskriterien” zur Umsetzung vorgelegt.

Ein Änderungsantrag von CSU, Brücke, SPD, Freie Wähler, FDP und CSB hat dazu geführt, dass wir die Vorlage abgelehnt hat, da diese zu sehr aufgeweicht wurde. Dem Druck der Bauträger wurde nachgegeben.

Mehr zum Hintergrund:
Folgende gesetzliche Änderungen hat der Bundesgesetzgeber im Herbst 2025 im Baugesetzbuch erlassen.

• Abweichungen von TA Lärm (§ 9 BauGB)
  • Im Einzelfall Abweichung von Lärmschutzwerten möglich (z. B. Gewerbelärm), andere Immissionsvorgaben bleiben.
• Befreiungen vom Bebauungsplan (§ 31 Abs. 3 BauGB)
  • Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus nun für alle Gemeinden möglich (nicht mehr nur bei angespanntem Wohnungsmarkt).
  • Mehrere vergleichbare Fälle können zusammengefasst werden, nicht jede Befreiung muss einzeln geprüft werden.
  • Voraussetzung: Vereinbarkeit mit nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen.
• Innenbereich / Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 3b BauGB)
  • Abweichungen bei Neubauten oder Ersatzbauten im Innenbereich möglich, z. B. Dachausbauten, zusätzliche Geschosse, Hinterliegerbebauung.
  • Voraussetzung: Erschließung gesichert, nachbarliche Interessen und öffentliche Belange gewahrt.
• Bau-Turbo (§ 246e BauGB)
  • Weitreichende Abweichung von BauGB, BauNVO, Flächennutzungs- und Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus möglich.
  • Gilt für Neubau, Erweiterung, Umnutzung oder Ersatzbau von Wohngebäuden.
  • Außenbereich: nur in Verbindung mit bestehendem Siedlungsbestand.
  • Begrenzt bis 31.12.2030 (Experimentierklausel).
• Zustimmung der Gemeinde (§ 36a BauGB)
  • Gemeinde entscheidet über Abweichungen/Befreiungen nach Bau-Turbo und Co.
  • Zustimmung gilt als erteilt, wenn innerhalb von 3 Monaten nicht reagiert (Zustimmungsfiktion).
  • Verträge möglich zur Regelung städtebaulicher Anforderungen, z. B. Ausgleichs- oder Kompensationsmaßnahmen.
• Dokumentation und Transparenz
  • Entscheidungen müssen klar dokumentiert werden, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.
  • Ziel: geregelte Anwendung, Präzedenzfälle vermeiden, Gleichbehandlungsgrundsatz wahren.

Die Stadt hat Regensburger Entscheidungskriterien für die Anwendungen des Bau-Turbo formuliert. Damit schafft die Stadt Rechtssicherheit bei der Umsetzung des Bau-Turbo.

Mit der Vorlage konnten wir gut mitgehen:

• Keine Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus in Gewerbe- und Industriegebieten
• Gemeindebedarfsflächen sollen nicht zugunsten von Wohnungsbau in Anspruch genommen werden
• Ausschluss des Bau-Turbo in umweltrelevanten Bereichen, z.B. festgesetzte Überschwemmungsgebieten oder Naturschutzgebieten oder Grünanlagen
• Umwandlung von Gewerbe zu Wohnen soll ermöglicht werden
• Unbeplanter Innenbereich: wie Dachausbauten, zusätzliche Geschosse, Zweite-Reihe-Bebauung ist möglich
• Außenbereich: mehr Bebauung ist möglich, ab 0,2 ha ist ein Bebauungsplanverfahren notwendig
• Abweichungen von der TA-Lärm: im Einzelfall prüfen
• Kompensationsverpflichtungen ab einer Geschossfläche von mehr als 2500 qm.

Ein Bündnis aus CSU, Brücke, SPD, Freie Wähler, FDP und CSB hat einen Änderungsantrag zum Bau-Turbo gestellt, den wir nicht mittragen konnten. In Folge haben wir auch gegen die Vorlage gestimmt, auch wenn wir es für richtig halten, dass die Stadt Regelungen trifft.

Das waren die Forderungen aus dem Änderungsantrag:

1. Kompensationsverpflichtungen entstehen erst ab 7000 qm Nettogeschossfläche
Bisher galt – wie auch im Baulandmodell – bereits ab 2500 qm Geschossfläche eine Kompensation. Durch die Bebauung wird ein Bedarf an Infrastruktur, wie z.B. Kindergärten, Grünflächen, etc. ausgelöst. An den Kosten müssen sich Bauträger beteiligen, was in den städtebaulichen Verträgen geregelt wird. Das gilt nun erst ab 7000 qm, was etwa 80 bis 100 Wohnungen entspricht.

Sollten städtebauliche Ziele und Pläne betroffen sein – und davon kann man ausgehen – wird das Bauvorhaben von der Verwaltung in den Planungsausschuss eingebracht und der Stadtrat muss dann entscheiden.

2. Außenbereich
neu: ab einer Flächengröße von mehr als 0,6 ha ist in der Regel von der Notwendigkeit eines Bebauungsplanverfahren unter vollständiger Anwendung des Baugesetzbuches auszugehen. Bisher waren es 0,2 ha.

3. Umwandlung von Gewerbe in Wohnen
Im Einzelfall kann eine gewerbliche Nutzung der Erdgeschoßzone geregelt werden, soweit dies städtebaulich sinnvoll erscheint.
Wir wollen lebendige und lebenswerte Quartiere mit Handel, Dienstleistungen, Gastronomie, Büros und eine Stadt der kurzen Wege, deshalb sind diese Angebote in der Erdgeschoßzone notwendig.

Das Thema ist eine sehr komplexe Angelegenheit. Wenn ihr noch Frage habt: Für Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung.